Jak legalnie OMINĄĆ podatek od sprzedaży nieruchomości? [2019]

Sprzedajesz mieszkanie? Skorzystaj z preferencyjnej ulgi mieszkaniowej lub poczekaj kilka miesięcy i… wcale nie płać podatku. Podpowiadamy, jak legalnie „ominąć” lub obniżyć podatek od sprzedaży mieszkania. Przeczytaj też, dlaczego nie warto w tym celu zaniżać cen nieruchomości.

2019 rok to szereg pozytywnych zmian w podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie obrotu nieruchomościami prywatnymi. Ponieważ transakcje te wiążą się zazwyczaj z wysokimi kwotami – rzędu kilkuset tysięcy czy nawet kilku milionów złotych, warto dobrze przeanalizować, kiedy musimy płacić za nie podatek, a także czy przysługuje nam zwolnienie. Przeczytaj, co nowego przyniosły zmiany w PIT.

Niniejszy artykuł powstał w oparciu o materiały zamieszczone na Samir Kayyali Doradztwo Podatkowe. Polub ten fanpage, jeśli chcesz być na bieżąco ze zmianami podatkowymi.

Obligatoryjny podatek od sprzedaży mieszkania – przed upływem 5 lat

Sprzedajesz nieruchomość? Pierwsza, i najczęściej analizowana sytuacja, dotyczy zbycia nieruchomości prywatnych, np. lokali mieszkalnych czy domów, w ciągu 5 lat, licząc od końca roku nabycia czy wybudowania tychże. W tym wypadku każdorazowo zapłacimy podatek. Dotyczy to zarówno zbycia:

• nieruchomości lub ich części oraz udziału w nich,
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
• prawa wieczystego użytkowania gruntów.

Jak liczyć 5 lat w podatku od sprzedaży mieszkania?

Ustawowy okres 5 lat należy liczyć od końca roku nabycia lub wybudowania danej nieruchomości, nie zaś od momentu, w którym ją nabywamy lub budujemy. Tym samym, jeśli kupiliśmy mieszkanie w czerwcu 2012 roku, to pierwszym rokiem, który liczymy jest 2013 (później 2014, 2015, 2016), a piątym – 2017 rok. Zbycie omawianego mieszkania przed rokiem 2018 będzie wiązało się z obowiązkiem deklarowania transakcji i płatności podatku.

Przykład

Pan Adam kupił mieszkanie w 2018 roku. Sprzedaje je w 2019 roku. Ponieważ od końca roku nabycia do momentu sprzedaży nie minęło 5 lat, Adam musi zapłacić należny podatek.

Zaniżanie wartości nieruchomości. Dlaczego nie warto?

Sprzedający, który wie, że będzie musiał zapłacić podatek od sprzedaży próbuje czasem zmniejszyć jego wysokość, umawiając się z kupującym na zaniżenie ceny mieszkania. Niestety, naraża się przez to na duże ryzyko. Jak wygląda taka praktyka? Na umowie wpisywana jest kwota niższa niż rzeczywista, a pokrycie „reszty” nieujętych kosztów następuje w innej formie. Kwota podatku do uiszczenia teoretycznie wychodzi niższa.

W praktyce o poprawnym zweryfikowaniu, czy cena sprzedaży odpowiada cenie rynkowej, poucza już sam notariusz. Dlaczego to ważne? Ponieważ organ podatkowy ma prawo poprosić nas (sprzedających) o uzasadnienie zaniżonej ceny. Jeśli udowodnimy, że w grę wchodzą wady prawne mieszkania, jego stan (np. zniszczenia popowodziowe), obciążona hipoteka – nie będzie problemu. Gorzej, jeśli nie potrafimy wykazać zasadności ceny. Organ może zawezwać biegłego, który oceni wartość nieruchomości i jeśli będzie ona różna od wykazanej przez nas o ponad 33%, to dodatkowo obciąży nas kosztami wyceny mieszkania.

Zaniżanie cen to ryzyko. Akt notarialny trafia nie tylko do organu podatkowego, ale i sądu, przez co transakcja jest w pełni transparentna i kontrolowana.

Ulga mieszkaniowa 2019

Co zatem zrobić, jeśli zależy nam na szybkiej sprzedaży mieszkania i zaczyna nas dotyczyć temat opodatkowania? Czy możemy liczyć na preferencyjne rozliczenia? Tak. Rozwiązaniem jest ulga mieszkaniowa. Jak wygląda to w praktyce?

Sprzedając mieszkanie możemy liczyć się ze stratą, gdy zapłaciliśmy za mieszkanie więcej niż za nie uzyskujemy, oraz z tzw. wyjściem na „zero” (sytuacja, gdy nie zarabiamy i nie tracimy). Oba przypadki nie są opodatkowane. Zdarza się, że notujemy zysk – nasz dochód deklarujemy w PIT-39 i od zarobionych pieniędzy możemy:

• zapłacić 19% podatku od dochodu – to prosta i dość droga możliwość, ponieważ podatek to zawsze 19% (nie ma skali podatkowej). Zarobione pieniądze możemy spożytkować w dowolny sposób.
• skorzystać z ulgi mieszkaniowej – to preferencja podatkowa, która polega na tym, że jeżeli w określonym czasie (3 lata) pieniądze uzyskane ze sprzedaży mieszkania przeznaczymy na kolejne cele mieszkaniowe (np. kupimy mieszkanie czy wybudujemy dom), to jeżeli spełnimy pewne warunki, będziemy mogli zwolnić z podatku dochody uzyskane ze sprzedaży pierwszego mieszkania.

Od 2019 roku masz 3 lata (a nie tylko 2) na przeznaczenie pieniędzy ze sprzedaży nieruchomości na kolejne cele mieszkaniowe. W przepisach dookreślono także, że musisz nabyć prawo własności – akt notarialny, a nie np. tylko umowę rezerwacyjną u dewelopera.

Brak podatku? Sprzedaż mieszkania po upływie 5 lat!

Ostatnim zagadnieniem, które pozwoli nam „ominąć” podatek jest sprzedaż nieruchomości w konkretnym terminie. Jak to możliwe? Czy można na sprzedaży mieszkania zarobić legalnie kilkaset tysięcy i nie płacić od tej sumy podatku? Tak. Obowiązujące przepisy stanowią, że ewentualny podatek pojawia się tylko w ciągu 5 lat od końca roku zbycia nieruchomości. Tym samym w np. szóstym roku nie ma już podatku, obowiązku deklarowania transakcji i rozliczania PIT-39. Czasem warto więc poczekać nawet kilka miesięcy, aby uniknąć dodatkowych opłat.

Przykład

Pani Anna kupiła mieszkanie w 2010 roku w samym centrum dużego miasta. Kwota jaką przeznaczyła na zakup to 200 tys. zł. Dziś nieruchomość ma wartość 400 tys. zł. Sprzedając mieszkanie w 2019 roku Anna nie zapłaci za nie podatku.