Udostępniasz kawalerkę dla studentów, a może apartament nad morzem dla wczasowiczów? Oto, co warto wiedzieć w zakresie podatku za wynajem mieszkania. W tekście znajdziesz odpowiedź na kilka podstawowych pytań, m.in. w jakich przypadkach musisz mieć firmę, kiedy będziesz VAT-owcem i ile podatku zapłacisz.
Inwestowanie w nieruchomości to ciekawy i chętnie wybierany sposób lokowania oszczędności. Pisaliśmy o nim m.in. w trzeciej części naszego cyklu „Inwestowanie na plus ze Starlit: Nieruchomości”. W tym tekście pokazujemy, jak wygląda sprawa późniejszego wynajmu w kontekście m.in. rozliczania podatków.
Podatek za wynajem mieszkania a VAT
Pierwsza ważna kwestia: jeśli jako podmiot świadczysz usługi wynajmu – działasz w charakterze podatnika VAT. Dlaczego? Ponieważ ta czynność wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej (art. 15 ust. 2 ustawy o VAT).
Możesz oczywiście korzystać ze zwolnienia podmiotowego do limitu 200 tys. zł rocznie. Pamiętaj jednak, że do tego limitu wliczają się też wszystkie Twoje przychody z działalności gospodarczej!
Każda osoba prowadząca działalność gospodarczą i korzystająca z podmiotowego zwolnienia z VAT (art. 113 ustawy o VAT) musi sprawdzać, czy jej łączne przychody z działalności gospodarczej oraz wynajmu nie przekraczają limitu rocznego 200 tys. zł.
Prowadzisz działalność gospodarczą i jesteś zarejestrowany jako podatnik podatku VAT? W rozliczeniu podatku VAT musisz wykazać podatek należny również z wynajmu nieruchomości (oczywiście we właściwej stawce). Do podatku VAT zgłoszony jest podatnik, a nie jedynie jego działalność gospodarcza, czyli w rozliczeniu należy wykazać wszystkie źródła przychodu, w tym również wynajem.
Wynajem a działalność gospodarcza, a może najem prywatny?
Drugie zagadnienie, które dotyczy wynajmu mieszkania sprowadza się do kwestii, czy zakładać działalność gospodarczą, czy traktować całe przedsięwzięcie jako najem prywatny?
Twój wynajem spełnia warunki działalności gospodarczej, jeśli działania mają:
- Charakter zarobkowy – Twój cel to uzyskiwanie finansowych efektów podejmowanych czynności, czyli zarabianie na nich.
- Ciągłość – czynności, które wykonujesz, cechują się powtarzalnością, regularnością, poszukiwaniem nabywców świadczonych usług itp.
- Zorganizowaną strukturę – Twoje działania mają profesjonalny charakter, składający się z wielu elementów zmierzających do osiągniecia celu.
Jeśli kupujesz nieruchomości już z zamiarem czerpania z nich korzyści w postaci osiągania przychodów z ich wynajmu i robisz to w sposób ciągły oraz zorganizowany, to wynajem powinieneś rozliczać w działalności gospodarczej. Jeżeli otrzymałeś natomiast nieruchomość np. w spadku czy nabyłeś drugą nieruchomość, do której się przeprowadzasz, a pierwszą masz zamiar wynajmować, można przychody z wynajmu takich nieruchomości potraktować jako wynajem prywatny, ponieważ celem ich nabycia nie była działalność zarobkowa.
Podatek dochodowy od wynajmu
Powyższa kwestia ma niebagatelne znaczenie do celów rozliczania przychodu z wynajmu na gruncie podatku dochodowego:
- Przychody z wynajmu prywatnego masz prawo rozliczyć zryczałtowanym podatkiem od przychodów ewidencjonowanych w stawce 8,5% (do 100 tys. zł, powyżej 100 tys. zł w stawce 12,5%).
- Przychody z działalności gospodarczej należy rozliczyć na zasadach ogólnych, według podatku, jaki wybrałeś (skala podatkowa lub podatek liniowy).
Czy wiesz, że tzw. flipping mieszkaniowy to także forma prowadzenia działalności gospodarczej (NSA II FSK 1106/18 z dnia 8 września 2020 r.)? Flipping polega na kupowaniu nieruchomości w celu ich odsprzedaży po wyższej cenie.
Stawka vat – wynajem
Warto pamiętać, że dla wynajmu stosuje się trzy stawki podatku VAT. Wszystko w zależności od tego, jaki cel realizuje ten lokal u najemcy:
- Wynajem długoterminowy: ZW – zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.
- Wynajem krótkoterminowy: 8% – zgodnie z art. 41 ust. 2 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT (PKWiU 55 usługi związane z zakwaterowaniem, poz. 47 zał. nr 3 do ustawy o VAT).
- Wynajem na cele użytkowe: 23%.
Podsumowanie kwestii podatku za wynajem mieszkania
Mając lokal lub lokale, które przeznaczasz na wynajem, musisz zastanowić się, czy Twoje czynności nie wyczerpują znamion działalności gospodarczej. Inaczej mówiąc: czy nie musisz założyć firmy, aby móc legalnie czerpać takie przychody.
Nurtują Cię kwestie rozliczania podatku za wynajem mieszkania?
Zastanawiasz się nad tematem wynajmu w kontekście działalności gospodarczej?
A może interesuje Cię najem prywatny?
Skontaktuj się z nami – od wielu lat dbamy o spokój i bezpieczeństwo przedsiębiorców, tak by ich biznesy były pod właściwą opieką!
